Baumängel

Häufig kommt es bei der Erbringung von Werkleistungen zu Mängeln. Ein Mangel liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit des erbrachten Werkes von Sollbeschaffenheit abweicht. Ist zum Beispiel die Funktionsfähigkeit nicht gegeben oder weist das Werk nicht die vereinbarte Optik bzw. Maße auf, so hat der Auftragnehmer grundsätzlich nicht vertragsgemäß geleistet.

Bei wesentlichen Mängeln, insbesondere bei solchen, die die Gebrauchsfähigkeit erheblich einschränken, kann der Auftraggeber die Abnahme (siehe hierzu dort) verweigern.

In jedem Falle stehen dem Auftraggeber allerdings Mängelgewährleistungsansprüche zu. Die Sachmängelgewährleistung beim Werkvertragsrecht sieht vor, dass zunächst einmal das gegenseitige Austauschverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung beizubehalten ist. Daher kann der Auftraggeber bei Vorliegen von Mängeln nicht ohne weiteres Schadensersatz oder Minderung geltend machen. Er ist zunächst auf den Nachbesserungsanspruch verwiesen.

Das bedeutet, dass der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine Frist setzen muss, innerhalb derer dieser Gelegenheit hat, den Mangel selbständig abzustellen. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstrichen ist oder wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung endgültig ablehnt (in Ausnahmefällen auch dann, wenn die Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer für den Auftraggeber nicht mehr zumutbar ist), stehen dem Auftraggeber die Sekundäransprüche aus dem Werkvertragsrecht zu.

Es ist dies der Anspruch auf Minderung, auf Rücktritt vom Werkvertrag sowie auf Schadensersatz.

Der Schadensersatz beläuft sich häufig auf die Summe, die erforderlich ist, um die Mängel durch einen Drittunternehmer abstellen zu lassen. Insoweit steht dem Auftraggeber auch ein Vorschussanspruch auf diese Summe zu. Der Auftragnehmer muss dann diesen Vorschuss (sogar inkl. Zinsen) an den Auftraggeber bezahlen. Dieser muss mit dem zur Verfügung gestellten Betrag die Mängel abstellen. Er muss hernach über die Kosten der Mängelbeseitigung Abrechnung legen und einen etwaigen Restbetrag an den Auftragnehmer auskehren. In solchen Fällen empfiehlt es sich zudem, einen allgemeinen Feststellungsantrag zu stellen, um innerhalb der Verjährung eventuell nicht vom Vorschuss erfasste Mängelbeseitigungskosten mit einzubeziehen.

Ein Minderungsanspruch besteht dann, wenn das Werk mit den vorhandenen Mängeln weniger wert ist als ein mangelfreies Werk. Diese Differenz kann Auftraggeber vom Auftragnehmer als Minderungssumme verlangen

Neben diesen Ansprüchen hat der Auftraggeber grundsätzlich Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens. Dies ist der Schaden, der dem Auftraggeber aufgrund der Mängel an anderen Rechtsgütern entsteht. Erfasst sind hier zum Beispiel die Beträge für einen Sachverständigen, die aufgewandt werden mussten, um die Mängel und die Kosten für deren Beseitigung festzustellen. Hinzu kommen ggf. Kosten, die aufgrund der zeitlichen Verzögerung der Fertigstellung entstehen, etwa dann, wenn sich die Fertigstellung einer zu vermietenden Immobilie verzögert und daher ein Verlust an Mietzins zu beklagen ist.

Vorsicht ist geboten bei der Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Hier sind die Erscheinungsformen des Mangels genau zu beschreiben. Ferner ist die Frist für die Beseitigung der Mängel ausreichend lang zu bemessen. Geschieht dies nicht, so tritt anstelle der zu kurz bemessenden Frist eine Frist mit ausreichender Dauer. Vertragliche Handlungen, insbesondere Kündigung o.ä., die vor Ablauf dieser (fiktiven verlängerten) Frist erfolgen, laufen Gefahr, als unwirksam erklärt zu werden.

Jan Thomas Ockershausen, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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